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En una nueva entrega de La Luz Verde en Onda Cero Euskadi, Luis Mari Sánchez, coordinador técnico de la iniciativa miedificio.es, detalla las fases que debe seguir una comunidad de propietarios que desee abordar con éxito un proyecto de rehabilitación integral de su edificio. Lejos de dejarse llevar por las modas o la presión social, el mensaje es claro: planificación, reflexión y responsabilidad compartida son los pilares de una buena rehabilitación.
Muchas comunidades de propietarios se embarcan en rehabilitaciones porque han visto que el edificio de enfrente ha quedado bonito o porque un vecino ha hecho mejoras. Pero como advierte Luis Mari, rehabilitar por envidia es un error. Lo primero es definir claramente los objetivos y diagnosticar los problemas reales del edificio:
¿Existen humedades o filtraciones en la cubierta?
¿Hay deficiencias estructurales detectadas en la ITE?
¿Hay problemas de accesibilidad en el portal o el ascensor?
Solo con un diagnóstico inicial adecuado se pueden tomar decisiones coherentes.
Una vez identificados los problemas y necesidades, el primer paso formal debe ser una auditoría. Esta auditoría debe:
Evaluar los puntos críticos del edificio.
Cuantificar las inversiones necesarias.
Estimar los beneficios, tanto en confort como en ahorro económico.
Este documento técnico es esencial para que los vecinos comprendan el alcance de las mejoras y dispongan de una base objetiva para el debate.
Tras la auditoría, llega un paso tan difícil como necesario: reflexionar en comunidad. En lugar de ir directamente a una votación, Luis Mari insiste en que es clave promover un espacio de debate y entendimiento entre los vecinos. Solo así se podrá consensuar una hoja de ruta realista.
Una vez se define el objetivo de la rehabilitación, hay que contratar a un técnico cualificado, habitualmente un arquitecto, que redacte el proyecto técnico. Este incluirá:
Planos de actuación.
Mediciones.
Descripción detallada de las mejoras.
Estimación económica global.
Este documento permitirá comparar ofertas en igualdad de condiciones y evitar el típico caos de presupuestos desiguales e incomparables que solo confunden a la comunidad.
Con el proyecto técnico en mano, la comunidad puede iniciar la licitación con varias empresas constructoras, que deberán presupuestar exactamente lo mismo. Así se evita el error de valorar solo el precio:
“Muchas veces lo más barato puede acabar saliendo más caro.”
Este paso garantiza que todas las ofertas tengan el mismo punto de partida técnico y económico, y permite centrarse en otros criterios como la experiencia, los plazos o la garantía.
Una vez adjudicada la obra, llega el momento de planificar su financiación. Es vital estudiar:
Posibles subvenciones públicas.
Financiación bancaria u otras fórmulas de pago.
Reparto proporcional entre propietarios.
Cuanto más preparadas estén las cuentas, menos conflictos surgirán durante la ejecución.
En paralelo, hay que comunicar la actuación al ayuntamiento y obtener la correspondiente licencia de obras. Este proceso puede incluir modificaciones al proyecto si hay afecciones urbanísticas o normativas locales, especialmente en:
Cubiertas.
Balcones y cerramientos.
Zonas de paso y elementos comunes.
El técnico contratado será el encargado de realizar las gestiones y resolver las consultas con la administración.
Luis Mari advierte de los errores más habituales:
No comparar presupuestos homogéneos.
No planificar a largo plazo, dejando fuera elementos clave como cubiertas o envolventes.
Improvisar sin visión global, lo que puede resultar en gastos duplicados o actuaciones ineficaces.
Por eso recomienda trabajar siempre con una planificación por fases, que permita abordar las reformas de forma progresiva y asumible.
Finalmente, Luis Mari destaca la necesidad de involucrar a los vecinos:
“Es su vivienda, es su edificio, y la inversión es por ellos.”
Para ello propone constituir una comisión de obras, formada por propietarios comprometidos, que sirva de enlace entre la comunidad, los técnicos y la empresa constructora. Esta figura favorece la transparencia, reduce malentendidos y permite una ejecución más ágil y eficaz.
Planificar con sensatez, rodearse de buenos profesionales y dar pasos seguros es la mejor forma de transformar un edificio sin traumas ni sorpresas. Desde miedificio.es, se trabaja para ofrecer herramientas, formación y acompañamiento técnico que faciliten a las comunidades de propietarios este camino hacia la mejora y la sostenibilidad.
📍 Más información en www.miedificio.es
📅 Y cada viernes, en La Luz Verde de Onda Cero Euskadi.
